作為影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷活動(dòng)的所有外部力量和相關(guān)因素的集合，房地產(chǎn)營銷環(huán)境是一個(gè)多因素、多層次、不斷變化的集合體，具有客觀性、系統(tǒng)性、差異性、動(dòng)態(tài)性和可適應(yīng)性等特點(diǎn)。
1．客觀性
房地產(chǎn)營銷環(huán)境是客觀存在的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和其他外界環(huán)境條件總是特定的，是企業(yè)不可選擇、不可控制的，房地產(chǎn)營銷環(huán)境并不會(huì)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的主觀愿望而發(fā)生變化。如一個(gè)國家的政治法律制度、人口增長以及一些社會(huì)文化習(xí)俗等，企業(yè)不可能隨意改變。
2．系統(tǒng)性
房地產(chǎn)營銷環(huán)境中的大量組成因素不是孤立存在的，各因素之間有一定的關(guān)聯(lián)性，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好則會(huì)提高顧客的購買力，社會(huì)的價(jià)值觀會(huì)影響到消費(fèi)者的購買傾向等，各種影響因素是相互依存、相互作用和相互制約的，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)營銷環(huán)境這一系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，某種現(xiàn)象的出現(xiàn)，往往不是由某一種單一因素決定的，而是一系列相關(guān)因素共同影響的結(jié)果。例如，消費(fèi)者購買需求增加，可能是由于國民經(jīng)濟(jì)總體增長，國家貨幣政策的利好，消費(fèi)者消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素共同作用的結(jié)果。因此，營銷環(huán)境的分析除了對單個(gè)環(huán)境因素進(jìn)行分析外，還要分析它們之問的相互關(guān)聯(lián)性。
3．差異性
由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，因此，房地產(chǎn)營銷環(huán)境比其他市場營銷環(huán)境受到更強(qiáng)的地域性影響，不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷環(huán)境是不同的。不同的國家、民族和地區(qū)在人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、政治、法律、自然、地理等方面存在著廣泛的差異性，相同的房地產(chǎn)企業(yè)或類似的項(xiàng)目在不同國家將會(huì)處于不同的房地產(chǎn)營銷環(huán)境中，企業(yè)只有認(rèn)清差異，才能適應(yīng)環(huán)境，生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品。
同時(shí)，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境中有大量的構(gòu)成元素，包括人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、政策、行業(yè)、消費(fèi)者、競爭者等，這些因素從不同角度和不同深度影響著房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略。各因素對房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)的影響大小不同，這不僅表現(xiàn)在不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受不同環(huán)境的影響，而且表現(xiàn)在同一種環(huán)境因素的變化對不同企業(yè)的影響也不相同。例如，一家進(jìn)入新的市場的房地產(chǎn)企業(yè)需要花一段時(shí)間來熟悉和適應(yīng)市場環(huán)境，而一家已經(jīng)在此市場中的企業(yè)對這一市場環(huán)境則非常熟悉。在和平時(shí)期，經(jīng)濟(jì)、科技和自然因素對企業(yè)營銷活動(dòng)的影響大，而在戰(zhàn)爭時(shí)期，政治和軍事因素對營銷活動(dòng)的影響大。
4．動(dòng)態(tài)性
房地產(chǎn)營銷環(huán)境不是一成不變的，它隨著時(shí)間的推移而不斷變化。以中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的營銷環(huán)境來看，政府宏觀調(diào)控政策由緊縮銀根、壓縮基建規(guī)模變化為降低利率，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場又變化為提升利率，抑制房地產(chǎn)市場的需求；住房政策也由以福利分房為主變?yōu)閭€(gè)人購買商品房為主的政策；消費(fèi)者對住房數(shù)量的需求轉(zhuǎn)變?yōu)閷ψ》抠|(zhì)量的需求。這些變化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷活動(dòng)帶來了決定性影響。
5．可適應(yīng)性
影響房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的因素是多方面的，房地產(chǎn)企業(yè)對某些因素難以控制，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過對內(nèi)部環(huán)境要素的調(diào)整與控制，對外部環(huán)境施加一定的影響，最終促使某些環(huán)境要素向預(yù)期好的方向轉(zhuǎn)化。正如美國市場學(xué)者菲利普·科特勒提出的“大市場營銷”理論認(rèn)為，企業(yè)可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、心理的、政治的和公共關(guān)系技能等能控制的方式或手段，影響造成營銷障礙的人或組織，贏得若干參與者的合作，爭取有關(guān)方面的支持，從而改變營銷環(huán)境。
營銷環(huán)境的動(dòng)態(tài)性也要求企業(yè)營銷活動(dòng)必須適應(yīng)環(huán)境的變化，不斷調(diào)整和修正自己的營銷策略，否則將會(huì)喪失市場機(jī)會(huì)。企業(yè)可以通過對內(nèi)部環(huán)境要素的調(diào)整與控制，以對外部環(huán)境施加一定的影響，最終促使某些環(huán)境要素向預(yù)期的方向轉(zhuǎn)化?，F(xiàn)代營銷學(xué)認(rèn)為，企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，就在于企業(yè)能否適應(yīng)不斷變化著的市場營銷環(huán)境。
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